Istotne odstępstwo od projektu budowlanego – jak sobie z nim poradzić?

Wielu inwestorów jest przekonanych, że wraz z wyprowadzką z budowy ostatniej ekipy budowlanej kończą się ich problemy. Często zdarza się, że dopiero zgłaszając zakończenie budowy w nadzorze budowlanym dowiadują się, że powinni posiadać komplet dobrze przygotowanych dokumentów. które (co niestety również często się zdarza) są przetrzymywane przez kierownika budowy.

Kiedy i z tym nasz inwestor się upora (niekoniecznie szybko i bezboleśnie) dowiaduje się w urzędzie nadzoru budowlanego, że owszem papiery są kompletne, ale niestety obiekt wykonano niezgodnie z projektem budowlanym w stopniu istotnym, czyli z istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego.

W ślad za taką informacją inwestor otrzymuje sprzeciw do zgłoszenia zamiaru użytkowania (ewentualnie odmowę uzyskania pozwolenia na użytkowanie) i organ nadzoru budowlanego wszczyna w stosunku do niego postępowanie administracyjne tzw. postępowanie naprawcze, w toku którego nadzór nakazuje wykonanie projektu budowlanego zamiennego.

Dla wielu inwestorów, zwłaszcza tych, którzy po raz pierwszy kończą w ten sposób przygodę z budową domu, cała sytuacja jest ogromnym zaskoczeniem i powodem sporego stresu.

Inwestor najczęściej pamięta, że kierownik budowy zapewniał o braku konieczności wykonania projektu zmian i uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla „tak drobnego odstępstwa”.

Jak się dodatkowo okazuje inspektorzy z nadzoru budowlanego argument w stylu : „kierownik budowy mówił , że to nie jest istotne odstępstwo”, kwitują smutnym uśmiechem i krótkim westchnieniem. Dla nich przypadek naszego inwestora oznacza dość długie i niejednokrotnie skomplikowane postępowanie administracyjne, w wyniku którego będą musiały zostać wydane 3 decyzje (w tym jedna w innym organie) i powstanie projekt budowlany zamienny. Dodatkowo, zgodnie z ustawą Prawo budowlane, inwestycja będzie musiała uzyskać pozwolenie na użytkowanie, które zostanie wydane w formie kolejnej – czwartej już – decyzji.

Co powinien zrobić wówczas nasz inwestor?

Otóż zamiast zamęczać urzędników argumentami w stylu:„ jak to projekt budowlany zamienny!? Przecież ten budynek już stoi, to po co go znów projektować?!” (co raczej nie spotka się z przychylną reakcją inspektorów), jak najszybciej zwrócić się po profesjonalną pomoc do architekta, który przeanalizuje dokumenty budowy oraz decyzję nadzoru budowlanego i oceni sytuację, a następnie w razie potrzeby wykona projekt budowlany zamienny i skompletuje wymagane dokumenty.

Szybka i profesjonalnie poprowadzona współpraca z nadzorem budowlanym zaoszczędzi wielu miesięcy straconych na bezowocne negocjacje z urzędnikami, którzy i tak nie mają innego wyjścia, tylko upierać się przy swoim, bo zmusza ich do tego ustawa Prawo budowlane i określone w niej procedury postępowania administracyjnego.

Z własnego doświadczenia wiem, że ciężko jest znaleźć architekta, który ma duże doświadczenie w wykonywaniu projektów budowlanych zamiennych dla nadzoru budowlanego, warto jednak zweryfikować umiejętności i doświadczenie specjalisty, któremu chcemy powierzyć załatwienie sprawy. Nadzór budowlany sprawdza bowiem przedłożone projekty w większym stopniu, niż organ administracji architektoniczno-budowlanej przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Źle wykonany projekt będzie odrzucony i wysłany do poprawy z pouczeniem, że nie złożenie poprawionego projektu w terminie wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego może zakończyć się nakazem zaniechania dalszych robót budowlanych bądź rozbiórką obiektu lub jego części, bądź doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Największą jednak zmorą inwestorów jest w tym przypadku upływ czasu, związany z koniecznością poprawy projektu oraz jego ponownego sprawdzenia w nadzorze. A zatem solidnie od samego początku zrobiony projekt daje szansę na szybkie załatwienie sprawy.