Istotne odstępstwo od projektu budowlanego – jak sobie z nim poradzić?

Wielu inwestorów jest przekonanych, że wraz z wyprowadzką z budowy ostatniej ekipy budowlanej kończą się ich problemy. Często zdarza się, że dopiero zgłaszając zakończenie budowy w pobliskim nadzorze budowlanym dowiadują się, że powinni posiadać komplet dobrze przygotowanych dokumentów, które, (co niestety również często się zdarza) są przetrzymywane przez kierownika budowy.

Kiedy i z tym nasz inwestor się upora (niekoniecznie szybko i bezboleśnie) dowiaduje się w nadzorze budowlanym, że owszem papiery są w komplecie, ale niestety obiekt wykonano niezgodnie z projektem budowlanym w stopniu istotnym, czyli z istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego. W ślad za taką informacją inwestor otrzymuje sprzeciw do zgłoszenia zamiaru użytkowania (ewentualnie odmowę uzyskania pozwolenia na użytkowanie) i organ nadzoru budowalnego wszczyna w stosunku niego postępowanie administracyjne tzw. postępowanie naprawcze, w toku którego nadzór nakazuje wykonanie projektu budowlanego zamiennego.

Dla wielu inwestorów, zwłaszcza tych, którzy po raz pierwszy kończą w ten sposób przygodę z budową domu, cała sytuacja jest ogromnym zaskoczeniem i powoduje sporą frustrację. Inwestor najczęściej pamięta, że decyzja o wykonaniu obiektu inaczej niż to było w projekcie została skonsultowana z kierownikiem budowy, który poinformował naszego inwestora o braku konieczności wykonania projektu zamiennego i uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę dla „tak drobnej zmiany”. Jak się dodatkowo okazuje inspektorzy z nadzoru budowlanego argument w stylu : „kierownik budowy mówił przecież, że to nie jest istotne odstępstwo”, kwitują smutnym uśmiechem i krótkim westchnieniem. Dla nich przypadek naszego inwestora oznacza dość długie i niejednokrotnie skomplikowane postępowanie administracyjne, w wyniku którego będą musiały zostać wydane 3 decyzje (w tym jedna w innym organie) i powstanie projekt budowlany zamienny. Dodatkowo zgodnie z ustawą Prawo budowlane inwestycja będzie musiała uzyskać pozwolenie na użytkowanie, które zostanie wydane w formie kolejnej – czwartej już – decyzji.

Co powinien zrobić wówczas nasz inwestor?

Otóż zamiast zamęczać urzędników argumentami w stylu:„ jak to projekt budowlany zamienny!? Przecież ten budynek już stoi, to po co go znów projektować?!” (co raczej nie spotka się z przychylną reakcją inspektorów), jak najszybciej zwrócić się po profesjonalną pomoc do architekta, który przeanalizuje dokumenty budowy oraz decyzję nadzoru budowlanego i oceni sytuację, a następnie w razie potrzeby wykona projekt budowlany zamienny i skompletuje wymagane dokumenty.

Szybka i profesjonalnie poprowadzona współpraca z nadzorem budowlanym zaoszczędzi wielu miesięcy straconych na bezowocne negocjacje z urzędnikami, którzy i tak nie mają innego wyjścia, tylko upierać się przy swoim, bo zmusza ich do tego ustawa Prawo budowlane i określone w niej procedury postępowania.

Z własnego doświadczenia wiem, że ciężko jest znaleźć architekta, który ma duże doświadczenie w wykonywaniu projektów budowlanych zamiennych dla nadzoru budowlanego, warto jednak zweryfikować umiejętności i doświadczenie specjalisty, któremu chcemy powierzyć załatwienie sprawy. Nadzór budowlany sprawdza bowiem przedłożone projekty w większym stopniu, niż organ administracji architektoniczno-budowlanej przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Źle wykonany projekt będzie odrzucony i wysłany do poprawy z pouczeniem, że nie złożenie poprawionego projektu w terminie wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego może zakończyć się nakazem zaniechania dalszych robót budowlanych bądź rozbiórką obiektu lub jego części, bądź doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. A zatem solidnie od samego początku zrobiony projekt daje szansę na sprawne załatwienie sprawy.